一、项目概况
本项目位于苏州市工业园区核心板块，由3栋26层高层住宅及1-2层裙房商业配套组成，地下设2层地下车库。项目总建筑面积约68,000㎡，其中地上建筑面积约52,000㎡，地下建筑面积约16,000㎡。建筑结构形式为剪力墙结构，基础采用筏板基础，设计使用年限50年，抗震设防烈度7度。
| 项目参数 | 数值 |
|---|---|
| 项目地点 | 苏州市工业园区 |
| 建筑类型 | 高层住宅 + 商业配套 |
| 总建筑面积 | 68,000㎡ |
| 地上建筑面积 | 52,000㎡ |
| 地下建筑面积 | 16,000㎡ |
| 建筑层数 | 地上26层 / 地下2层 |
| 结构形式 | 剪力墙结构 |
| 基础形式 | 筏板基础 |
| 合同金额 | 约2.85亿元 |
| 服务周期 | 2024年3月—2026年6月 |
二、服务内容
苏衡团队为本项目提供全过程造价咨询服务，服务范围涵盖以下五大阶段：
- 决策阶段：参与方案比选，编制投资估算，协助确定建设标准及投资控制目标；
- 设计阶段：编制设计概算，进行限额设计分析，提出优化建议；
- 招投标阶段：编制工程量清单及招标控制价，参与招标文件商务条款审核；
- 施工阶段：进行工程计量与支付审核，处理工程变更及现场签证，进行材料价差调整核算；
- 竣工阶段：编制竣工结算审核报告，配合完成结算审计。
三、招标控制价编制要点
招标控制价编制是全过程造价咨询的关键环节。本项目控制价编制过程中，苏衡团队重点把控以下技术要点：
1. 工程量清单编制的准确性
依据施工图纸及设计说明，采用广联达 BIM 算量软件进行三维建模算量，对主体结构、二次结构、装饰装修、安装工程等各专业工程量进行精确计算。特别对剪力墙边缘构件、连梁、板洞加筋等复杂节点进行了逐项核对，确保清单工程量与图纸一致。
2. 综合单价的合理性确定
综合单价依据《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014版）及配套费用定额组价，人工单价按苏州市建设工程造价管理机构发布的指导价执行，材料价格参照同期《苏州工程造价信息》及市场询价确定。对于幕墙工程、智能化系统等专业分包项目，通过市场询价及同类项目对比分析确定综合单价。
3. 措施项目费的完整计取
结合项目特点及施工组织设计，对深基坑支护、高层垂直运输、脚手架、模板等措施项目进行了专项方案分析。其中深基坑支护方案经多方案比选后采用地下连续墙+内支撑体系，相应费用在控制价中单独列项计取。
四、施工阶段造价管控成效
在施工阶段，苏衡团队通过月度工程计量审核、变更签证即时审核、材料价差动态跟踪等手段，实现了对项目投资的有效管控。主要管控成果如下：
| 管控指标 | 数据 |
|---|---|
| 合同金额 | 28,500万元 |
| 送审结算金额 | 29,120万元 |
| 核定结算金额 | 28,080万元 |
| 结算核减金额 | 1,040万元 |
| 结算核减率 | 3.57% |
| 变更签证占比 | 约2.1% |
| 材料价差调整 | 约380万元 |
通过全过程造价管控，本项目结算核减率控制在合理区间，主要核减原因包括：部分变更签证依据不充分予以核减、部分材料价差调整超出合同约定幅度予以修正、部分工程量计算误差予以更正。
五、项目亮点与经验总结
本项目的成功实施，体现了全过程造价咨询在控制投资、减少结算争议方面的显著价值。核心经验可归纳为以下三点：
- 前置介入、源头控制：在招标阶段即明确风险分担条款和计价规则，为后续结算审核奠定基础；
- 动态跟踪、即时审核：变更签证实行'月清月结'，避免事后集中审核导致的争议累积；
- BIM 赋能、精准算量：利用 BIM 技术进行三维算量复核，显著提升工程量计算的准确性和效率。
六、结语
高层住宅项目涉及专业多、周期长、变更频繁，对造价咨询服务的专业性和系统性要求较高。苏衡资产价格评估（江苏）有限公司系人民法院入册评估机构，可依法接受人民法院、仲裁机构及当事人的委托，就建设工程造价争议等专门性问题出具专业评估与咨询意见。如需工程造价咨询服务，欢迎致电 19942088559 咨询洽谈。
