城市更新进入持续推进阶段
2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确坚持城市体检先行，推进既有建筑改造、老旧片区更新、市政基础设施补短板等重点任务。江苏各地陆续将城市更新项目列入年度实施计划，既有建筑节能改造、老旧小区改造、燃气等老化管网更新、口袋公园与慢行系统建设等项目集中落地，为工程造价咨询行业带来持续的业务增量，也对造价管控的精细化水平提出了更高要求。
改造类项目的计价特点与管控难点
- 隐蔽工程多：既有管线与基础状况复杂，拆除后方可确认实际工程量，结算争议高发；
- 拆除与新做交叉作业：工作面移交时间直接影响措施费与工期费用，过程记录必须完整；
- 计价依据多样：新建部分执行清单计价规范，修缮部分往往参照修缮定额与市场价格，需在合同中事先约定；
- 不可预见费用占比高：结构与设备现状不明带来的补充勘察、局部加固，容易突破原批复概算。
全过程造价管控的关键环节
改造类项目的造价管控应前移至立项与设计阶段。方案比选阶段应同步开展投资估算与限额设计，避免「边设计、边施工、边调整」。招标阶段应结合现场踏勘成果编制工程量清单与招标控制价，对拆除工程、保护性拆除与破坏性拆除、渣土外运运距等易漏项内容单独列项，从源头压缩结算阶段的争议空间。实施阶段则要紧盯变更与签证的当期闭合，防止过程资料散失。
结算审核中的常见争议与处理
| 争议类型 | 常见表现 | 审核处理思路 |
|---|---|---|
| 拆除工程量 | 按图计算与实际拆除量不符 | 以现场签证、影像资料与隐蔽验收记录综合核定 |
| 材料替换 | 发现既有结构缺陷后替换材料 | 区分责任归属，按合同约定计取价差与损耗 |
| 措施费用 | 脚手架、支护、二次搬运重复计取 | 核对施工方案与实际投入，剔除与新建部分重复内容 |
| 管网更新 | 埋深、管径与图纸不一致 | 以竣工测量成果与探挖记录为准，逐段复核 |
行业趋势：数字化工具加速进入改造项目
与新建项目相比，改造项目更需要三维激光扫描、管道机器人检测、BIM翻模等技术手段还原现状，作为工程量计量与结算审核的依据。江苏省内多家咨询企业已将三维扫描成果直接用于拆除工程量复核，明显压缩了现场核对时间。造价咨询机构只有把技术工具与造价专业能力结合起来，才能在城市更新项目中提供有价值的全过程造价咨询服务。
结语
城市更新既是民生工程，也是对造价管理能力的综合考验。苏衡资产价格评估（江苏）有限公司系人民法院入册评估机构，可依法接受人民法院、仲裁机构及当事人委托，团队在城市更新及既有建筑改造项目中提供全过程造价咨询、竣工结算审核与造价争议鉴定服务。如需咨询相关业务，欢迎致电19942088559。
