政策背景：江苏老旧小区改造进入攻坚阶段

近年来，江苏省将持续推进城镇老旧小区改造作为补齐民生短板、提升城市品质的重要抓手。根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》以及江苏省相关实施方案，改造内容涵盖基础类、完善类与提升类三大类，涉及屋面修缮、外墙保温、道路整治、雨污分流、管线入地、适老化设施、停车位增设、智慧安防等多个方面。随着改造范围不断扩大、标准逐步提高，项目投资额持续增加，对工程造价咨询的专业服务需求也日益凸显。

在实际操作中，老旧小区改造项目普遍存在地下管线复杂、建筑年代久远、居民诉求多元、施工场地狭窄等特点，导致设计变更频繁、签证较多、结算争议易发。因此，引入全过程造价咨询机制，从源头控制投资、在过程中规范管理、在结算时严格审核，成为提升财政资金使用效益的重要手段。

改造内容与造价构成的复杂性

老旧小区改造项目的造价构成与一般新建工程存在明显差异。其费用不仅包括建筑修缮、结构加固、给排水、电气、暖通等常规分部分项工程，还涉及大量拆除、迁改、保护、临时设施及社区协调费用。部分项目因历史资料缺失，原始图纸与现场实际不符，需要在施工前进行详细勘察与补充设计，进而产生新增工程量。

以屋面防水改造为例，不同楼栋的屋面形式、防水层老化程度、保温构造做法各不相同，若清单项目特征描述不够细致，极易在结算阶段产生争议。又如管线迁改工程，涉及燃气、电力、通信、给水等多家权属单位，协调费用与迁改方案的不确定性较高，需要在招标文件中合理设置暂列金额与暂估价，并明确调整规则。

全过程造价咨询的介入要点

在老旧小区改造项目中，全过程造价咨询应从方案论证阶段开始介入，参与投资估算编制、设计概算审核、施工图预算、工程量清单及招标控制价编制、合同价款约定、工程计量支付、变更签证审核、竣工结算审核等全流程工作。

  • 方案阶段：结合改造标准与居民需求，审核投资估算的完整性与合理性，避免漏项。
  • 招标阶段：细化清单项目特征描述，合理划分标段，明确暂估价、暂列金额的使用与调整程序。
  • 施工阶段：建立动态造价台账，及时审核设计变更与现场签证，控制合同外费用。
  • 结算阶段：依据合同、图纸、签证、验收资料，逐项核对工程量与综合单价，确保结算真实准确。

通过全过程造价咨询，可以有效将造价控制关口前移，减少事后争议，提高项目管理透明度。特别是在财政资金占比较高的项目中，咨询服务能够为政府部门提供客观、独立的投资控制依据。

结算审核中的常见争议与防范

老旧小区改造项目结算审核阶段常见争议主要集中在以下几个方面：一是拆除工程量与原状认定不清，导致重复计量或漏计；二是变更签证手续不完善，缺少必要的影像资料或多方签认；三是材料价格认定依据不足，部分特殊材料缺乏信息价或市场询价资料；四是社会矛盾协调费、居民临时安置费等非工程费用的计取标准不明确。

针对上述问题，造价咨询机构应在项目实施前期即协助建设单位建立规范的签证管理制度，明确变更审批流程与资料要求。结算审核时，应坚持现场踏勘与资料核对相结合，对争议事项充分取证，必要时通过多方会商形成一致意见。对于无法通过合同条款解决的争议，可依据《建设工程工程量清单计价规范》GB 50500-2013及相关司法解释进行处理。

结语

江苏省老旧小区改造是一项重要的民生工程，工程造价咨询机构在其中发挥着投资控制、风险预警、争议调解等多重作用。苏衡工程造价咨询团队长期服务于政府投资与社会资本改造项目，具备丰富的全过程造价咨询与竣工结算审核经验。苏衡资产价格评估（江苏）有限公司系人民法院入册评估机构，可依法接受人民法院、仲裁机构及当事人委托。如需了解老旧小区改造造价咨询服务详情，欢迎拨打咨询电话 19942088559。