一、从单点改造到片区统筹的转变

江苏城市更新的推进方式近两年出现明显调整：早期以老旧小区单体改造为主，改造内容集中在屋面防水、外墙出新、管线整理等标准化清单；当前更多地方采取片区统筹模式，将若干老旧小区与周边道路、管网、口袋公园、社区服务设施打包实施，形成片区级更新单元。

打包实施带来投资规模的量级提升，也带来计价逻辑的变化。单体改造项目可按套、按平方米套用标准化指标快速估算；片区项目则同时包含房屋修缮、市政配套、园林绿化与公共服务设施四类工程，专业口径与取费标准各不相同，简单按综合指标推算往往偏差较大。

二、片区更新项目的造价特征

  • 既有建筑改造的不可预见性高，拆除与加固工程量须待现场实测后确认
  • 设计深度普遍不足，施工图与现场条件存在差距，变更发生频率高于新建项目
  • 多家实施主体并行，费用边界与投资分摊易产生争议
  • 工期受居民生活影响，赶工与临时设施费用占比较新建项目更高
  • 市政、园林与房建专业交叉，界面划分成为审核重点

其中既有建筑改造的不确定性最为突出。拆除工程的实际工程量取决于原结构状况，设计图纸往往只能给出示意性范围；结构加固方案在施工阶段才最终确定，涉及粘钢、碳纤维、增大截面等多种工艺，单价差异可达数倍。此类项目若在招标阶段按估算量一次包死，后续调整几乎不可避免。

三、造价咨询的四个介入节点

介入节点核心工作成果交付
方案与可研阶段编制投资估算，校核改造标准与投资匹配度投资估算书、指标分析
初步设计阶段编制设计概算，开展方案经济比选概算书、比选报告
招标阶段编制工程量清单与招标控制价，明确界面划分清单、控制价、界面表
施工与结算阶段过程计量、变更签证审核、竣工结算审核结算审核报告

招标阶段的界面划分最容易被忽视，却对结算影响最大。片区项目中，室外管网与市政接驳、小区道路与城市道路、绿化提升与市政绿地养护常由不同主体实施，若清单未明确划分点，同一段管道可能被两家单位重复计量，也可能两边都不计入。咨询机构宜在编制清单的同时出具界面划分表，作为合同附件固定下来。

四、费用分摊与结算审核的实务要点

片区项目常涉及财政资金、专项债与业主自筹的混合投入，资金渠道不同，审计口径亦不同。造价咨询在审核时应先按资金来源划分投资包，再在包内按工程类别归集费用，避免把共用设施（如片区道路、公共活动场地）的费用简单按建筑面积摊入各小区，导致单方造价虚高或虚低。

结算审核层面，既有建筑改造的审核重心与新建项目不同。新建项目以工程量计算准确性为主，既有改造项目则以变更与签证的真实性、必要性为主。审核中应重点核查三类资料：改造前后的影像记录、隐蔽工程验收资料、居民与社区确认的现场签认单。缺少现场证据的签证，即便手续齐全，也宜要求补充后再行计量。

另外，拆除废料的处置费用近两年成为新的争议点。部分项目实施中产生的钢材、铝合金门窗等可回收物由施工单位自行处置，若合同未约定抵扣，结算时会出现既计取拆除费又未冲减残值的情形。建议在招标文件中明确可回收物的归属与抵扣方式，从源头减少争议。

五、对咨询机构的能力要求

片区更新的计价难点不在于套用定额，而在于对现场条件的判断与对多专业界面的把握。这类项目要求造价人员具备现场实测能力、跨专业识图能力，以及在设计深度不足时提供合理估算方案的表达能力。同时，因涉及财政资金与审计监督，成果文件的完整性与可追溯性要求高于一般商业项目。

苏衡资产价格评估（江苏）有限公司系人民法院入册评估机构，可依法接受人民法院、仲裁机构及当事人委托，围绕城市更新项目实施中的工程价款争议开展造价核定与鉴定工作。片区更新的投资估算、清单编制、结算审核及全过程造价咨询业务，欢迎致电 19942088559 交流。